לדברי דוגה, אחד המיתוסים הגדולים של רוכשי דירות הוא שניתן לעשות הכל בשטח הפנימי של הדירה. “קנינו את הקירות החיצוניים, מבפנים נשבור הכל ונתחיל מחדש.” במגדלי מגורים בני עשרות קומות, המציאות הרבה יותר מורכבת. השלד של המגדל, מערכות הצנרת המרכזיות ודרישות הבטיחות מכתיבים חוקים נוקשים. האתגר של האדריכל הוא לקחת את האילוצים הללו, ולהפוך אותם לחלק בלתי נפרד מהעיצוב.
התמודדות עם עמודי תמך (קונסטרוקציה)
הסרת עמוד תמך במגדל היא לרוב משימה בלתי אפשרית שמסכנת את יציבות הבניין. כאשר מתכננים חלל פתוח (Open Space) ועמוד בטון גדול “תקוע” באמצע הסלון או המטבח, נדרשת יצירתיות.
הסוואה פונקציונלית: הפיכת העמוד לחלק מאי המטבח, או בניית ספריית נגרות דו-כיוונית שעוטפת אותו ומעלימה את נוכחותו.
הדגשה אדריכלית: במקום להסתיר, להבליט. חשיפת הבטון האותנטי של העמוד, או חיפויו באבן דומיננטית, פליז, או עץ מחורץ, כדי להפוך אותו לפסל סביבתי ולמוקד עניין במרכז החלל.
פירי צנרת: הלב הפועם של המגדל
כל מגדל מכיל פירים אנכיים מרכזיים (קולטנים) שעוברים מהגג ועד לחניון, ומרכזים את תשתיות המים, הביוב והמיזוג של כלל הדיירים.
איסור הריסה: פירים אלו הם שטח משותף ואסור בתכלית האיסור לגעת בהם, לצמצם אותם או להזיז אותם.
הזזת רטובים: אם רוצים להעביר את המטבח או חדר הרחצה לצד השני של הדירה, חייבים לייצר שיפוע מתאים כדי שהמים יזרמו חזרה אל פיר הביוב המרכזי. הפתרונות כוללים הגבהת רצפה מקומית (במת עץ דקורטיבית), שימוש במשאבות סילוק מתקדמות (ופחות מומלצות לטווח ארוך), או עיבוי קירות קיימים כדי להריץ בתוכם את הצנרת.
חדר הממ"ד (מרחב מוגן דירתי)
לדברי ירון דוגה,
הממ”ד הוא למעשה עמוד השדרה הביטחוני של המגדל כולו. הוא בנוי כ”מגדל של קופסאות בטון” לכל אורך הבניין.
מגבלות שינוי: אסור לקדוח חורים גדולים בקירות, אסור להחליף את החלון לזכוכית פנורמית, ואסור להוריד את דלת הפלדה (אלא אם מתקינים דלת הדף פנימית/נסתרת תקנית).
שילוב חכם: התמודדות עם הממ”ד דורשת הפיכתו לחדר שאינו מצריך שינויים מבניים, כגון חדר קולנוע ביתי מתקדם (הנהנה מהאקוסטיקה של קירות הבטון) או משרד עבודה שקט, תוך שימוש בחיפויי קיר מורשים ודלתות עץ מעוצבות המחפות על הפלדה.
| האילוץ ההנדסי | המגבלה | הפתרון האדריכלי / עיצובי |
| עמוד תמך מרכזי | איסור הריסה או הקטנה | חיפוי דקורטיבי, שילוב בנגרות או באי המטבח |
| פיר ביוב מרכזי | חובה להתחבר בשיפוע קבוע | יצירת מדרגה/במה מעוצבת, או עיבוי קירות לאורך התוואי |
| חלונות מסך חיצוניים | איסור שינוי חזית הבניין | תכנון מערכות הצללה פנימיות חשמליות, הנמכות תקרה צפות |
הגבלות משקל הקבלן המקורי
לכל תקרת בטון במגדל יש עומס מקסימלי מותר. בניגוד לקרקע מוצקה, אי אפשר פשוט למלא דירה בטונות של אדמה לגינת המרפסת, או להכניס בריכת זרמים גדולה וסלעי ענק, מבלי לבצע חישוב עומסים. כל הוספה של אלמנטים כבדים דורשת אישור קונסטרוקטור, ולעיתים שימוש בחומרים קלים (כמו בטון מוקצף או קירות בלוק לבן) כדי לאזן את העומס הכללי על רצפת הדירה.
